L’investissement Coliving : le choix du LMNP pour réduire sa fiscalité

Nathan Parthiot

Fondateur de atriôm
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Publié le 21/09/2020

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Sommaire de l’article

  • Les caractéristiques d’un bien en Coliving
  • Le régime fiscal : LMNP Régime Réel
  • LMNP Régime Réel : avantages et limites

L’investissement Coliving a le vent en poupe. Après la naissance de Colonie, promoteur spécialisé en Coliving ayant levé 170 millions d’euros afin de développer le concept en France, ce sont au tour des promoteurs nationaux d’annoncer des projets de Coliving partout en France. Cette ruée vers le Coliving a le don de mettre la puce à l’oreille des investisseurs privés.

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Le Coliving est un concept innovant qui consiste à proposer des logements premium en collocation aux jeunes actifs. L’une des caractéristiques de cet investissement est non seulement son aspect innovant mais également la rentabilité qu’il génère. Avec celle-ci vient souvent la fiscalité : cette dernière représente un frein pour les investisseurs privés qui souhaitent la maîtriser pour optimiser leur patrimoine.

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Comment gérer fiscalement cette rentabilité pour intéresser un investisseur privé ? Vers quel dispositif fiscal se tourner pour un investissement Coliving ? Nous verrons que l’investissement Coliving permet de tirer au maximum profit du statut LMNP pour optimiser la fiscalité.

Les caractéristiques d’un bien en Coliving

Les tendances sociales qui font naître le Coliving:

Pour bien comprendre le Coliving, il s’agit d’appréhender les tendances qui l’on fait naître. Parmi celles-ci, nous retrouvons les suivantes :

  • La mobilité chez les jeunes actifs en augmentation : ces dernières années, la mobilité de ces derniers a explosé à tel point qu’il est difficile pour eux de trouver un hébergement. Lorsqu’ils arrivent dans une nouvelle ville, l’objectif est de se loger rapidement dans un appartement meublé où il n’y a plus qu’à poser ses valises.
  • Le sentiment de solitude se démocratise, notamment chez les jeunes : un jeune actif arrivant dans une nouvelle ville n’a pas forcément d’attaches sociales dans cette dernière. Afin de recréer un cercle social, vivre en communauté devient alors un atout.
  • Les prix du logement élevés dans les hyper-centres : le marché immobilier étant très tendu notamment dans ces zones, il est désormais difficile de s’y loger seul. Un bien en Coliving permet d’y proposer des logements à moindre coût.

Le Coliving : définition

Ainsi le Coliving se définit de la manière suivante :

  • Une colocation où chaque locataire contracte un bail
  • Un bien meublé qui permet aux locataires de s’installer directement
  • Un standing premium avec notamment des meubles et équipements de qualité ainsi que des services comme le ménage des parties communes

De part les caractéristiques du Coliving, c’est le régime meublé qui s’impose à nous. Ce régime va nous permettre d’éviter l’imposition ou la réduire fortement pour conserver une rentabilité forte.

Le régime fiscal : LMNP Régime Réel

LMNP ou LMP? LMNP

Bien que le régime meublé varie d’un investisseur à l’autre, la majorité des investisseurs se trouveront dans le cas du régime loueur meublé non professionnel. Il s’agira donc de vérifier pour chaque investisseur si son profil entre bien dans la catégorie LMNP ou LMP.

Micro Bic ou Régime Réel? Régime réel

Si le régime réel est dans la plupart des cas le régime le plus pertinent en LMNP, c’est d’autant plus vrai en Coliving. En effet, le Coliving génère des charges et des amortissements qui vont dans la majorité des cas au-delà des 50% d’abattement du régime Micro Bic. Il s’agit donc ici de faire la somme des charges et amortissements afin de vérifier qu’elles excèdent 50% des recettes générées par l’investissement.

Les charges  :

Nous serons en mesure de comptabiliser les charges suivantes qui caractérisent l’investissement Coliving:

  • Intérêt
  • Frais de conseil
  • Frais de notaire
  • Frais d’agence immobilière
  • Frais de rénovation
  • Frais de gestion locative (qui inclue ou non le ménage)

NB : La gestion locative d’un bien en Coliving requiert une attention particulière. Du fait que nous sommes en colocation, que chaque colocataire a son propre bail. De plus, nous ajoutons des services à l’offre, la gestion locative s’avère complexe pour un investisseur privé souhaitant s’en occuper.

NB bis : Dans le cas d’un investissement Atriôm, les frais du service d’accompagnement clé-en-main pour la mise en place de l’investissement peuvent également être passés en charge.


Les amortissements :

De plus, l’un des grands avantages du régime LMNP est l’amortissement des biens immeubles et meubles. À la manière d’une entreprise, nous pourrons donc amortir les biens suivants :

  • Le bien immobilier (hors foncier) : amortissement allant de 25 ans à 50 ans
  • Les meubles et équipements : amortissement allant de cinq à sept ans

Cet amortissement viendra réduire les recettes fiscalisées que génère le bien afin de réduire à zéro ou presque les recettes fiscalisées. Ces amortissements non utilisés sont reportables indéfiniment.

Cela nous permet également de maintenir le bien en état tout en réduisant notre fiscalité tout au long de la vie de ce dernier que ce soit en modernisant les meubles, rénovant, etc…

Afin de calculer ses charges et amortissements, il est conseillé de recourir à un expert-comptable. Par exemple, Immokip permet de calculer ces amortissements digitalement à un coût réduit.

LMNP Régime Réel : avantages et limites

Avantages :

En somme, le statut LMNP au régime réel nous permet de réduire fortement ou totalement l’imposition même avec la rentabilité importante d’un investissement Coliving en adossant à cet investissement les charges et l’amortissement du bien.

Il peut également créer des synergies avec d’autres investissements en LMNP.

Limites :

Le régime fiscal LMNP ne constitue pas un dispositif de défiscalisation dans le sens où il ne réduit pas l’impôt sur le revenu comme cela peut être le cas pour du Pinel ou du Censi-Bouvard. Il permet en revanche de ne pas fiscaliser les revenus générés par l’investissement Coliving.

De plus, il ne permet pas des synergies avec d’autres investissements loués en nu : les deux régimes fiscaux sont cloisonnés.

Chez Atriôm, nous proposons une solution d’accompagnement clé-en-main allant de la sélection du bien à la gestion locative. Cela permet à l’investisseur d’investir en Coliving sans s’en occuper. Nous permettons à l’investisseur de déléguer la mise en place de l’investissement et la gestion locative. En déclarant ce service en charge, un investisseur privé peut déléguer à moindre coût la gestion de l’opération grâce à l’avantage fiscal tout en bénéficiant d’une rentabilité forte.

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