L’investissement Coliving : quel choix pour faciliter la succession ?

Nathan Parthiot

Fondateur de atriôm
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Publié le 23/09/2020

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Fiscalité et succession

Sommaire de l’article

  • La problématique des droits de succession
  • L’accession d’un bien en Coliving par une société, une personne morale 
  • La SARL familiale : un choix à préférer à la SCI dans la majorité des cas 

L’investissement Coliving constitue un investissement rentable et patrimonial à la fois. La rentabilité générée par cet investissement permet de capitaliser rapidement les sommes engagées en fonction de l’utilisation du levier bancaire. Grâce à cette capitalisation importante, l’investissement Coliving est idéal pour permettre la constitution d’un patrimoine mais aussi pour transmettre à vos enfants ce capital.

Qu’en est-il de la succession ?
Comment organiser cette succession ?
Quels sont les moyens pour optimiser fiscalement cette succession ?

Pour découvrir l’investissement en Coliving, lisez notre article Pourquoi et comment investir en Coliving ?

Nous verrons qu’une succession peut s’anticiper et s’organiser en s’appuyant sur du Coliving. Cela permet une création de patrimoine optimale pour les enfants. Le procédé le plus pertinent dans une majorité de cas est la création de SARL familiale.

La problématique des droits de succession : 

Lorsque l’on parle de succession, la forte imposition vient des droits de succession. En effet cette taxation rogne le patrimoine transmis à cause d’une imposition forte.

Pour rappel, un abattement s’applique sur le patrimoine cédé en fonction du lien de parenté. Une fois l’abattement calculé, on applique un barème évolutif en fonction de la somme restante. Plus la somme est importante, plus l’imposition sera forte avec un pourcentage élevé.

L’un de nos outils pour réduire ses droits de succession est le droit donation. L’abattement est disponible pour la donation à raison de une fois tous les 15ans. Il est donc possible d’anticiper la succession grâce à la donation en profitant de l’abattement.

De ce fait, il est extrêmement important de prévoir sa succession et d’utiliser les bons outils à temps. Quelles sont-ils et comment les utiliser ?

L’accession d’un bien en Coliving par une société, une personne morale :

La stratégie : l’acquisition via une société.

L’accession du bien immobilier par personne morale est un réel atout pour la succession car il permet de réduire considérablement la valeur de la donation.

Dans le cadre d’une acquisition via une société avec endettement, la valeur de la société détentrice du bien est moindre : l’actif et le passif de la société s’équilibre. La valeur de la société est égale à la différence entre l’actif et le passif. Le don portera donc sur cette différence.

Par exemple, vous investissez dans un bien au Coliving d’une valeur de 1 million d’euros grâce à un prêt de 1 million d’euros. L’actif et le passif s’annulent, donc la valeur de la société est presque nulle. Le montant de la donation sera donc faible et ne dépassera pas l’abattement : cette donation ne sera pas fiscalisée.

Au fur et à mesure du temps, le prêt sera remboursé grâce aux revenus créés par l’investissement ce qui diminuera le passif est donc augmentera la valeur de la société. Vos héritiers étant déjà propriétaires, ils pourront bénéficier de ce capital sans droits de succession.

Le démembrement de parts sociales

Afin que le donateur conserve les revenus générés par l’investissement, le procédé utilisé sera du démembrement de parts sociales.

Ce procédé consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit des parts sociales de la société. Le détenteur de l’usufruit (le donateur, soit le parent) jouira des revenus générés par la société. Le nu-propriétaire (le donataire, l’enfant) sera le propriétaire légal de cette entreprise sans avoir le droit d’utiliser les revenus.  À la mort de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère l’usufruit et peut profiter des revenus de la société.

Cela permet aux enfants d’être nu propriétaires et aux parents de conserver les revenus générés par l’investissement.

La SARL Familiale : un choix à préférer à la SCI dans la majorité des cas

La SCI est la société la plus connue lorsque l’on vient a parlé d’Immobilier. Cependant, dans le cadre d’un investissement en Coliving régit par le régime fiscal LMNP, la SARL familiale est préférable à la SCI.

En effet, une SCI pratiquant une activité de loueur meublé non professionnel sera la plupart du temps requalifiée à l’imposition sur les sociétés: l’activité est commerciale. Dans la majorité des cas, il est préférable d’être imposé à l’impôt sur les revenus, ce que permet la SARL familiale.

De ce fait, la SARL familiale s’avère être la meilleure option dans la majorité des cas.

Conclusion :

Pour conclure, il est toujours pertinent d’anticiper  la succession. Nous avons des atouts pour cela. En utilisant les mécanismes ci-dessus, nous pouvons optimiser la succession des héritiers. Cela permet de léguer un patrimoine conséquent à ses enfants tout en évitant le casse-tête que peut représenter la succession.

Chez Atriôm, nous accompagnons nos investisseurs sur leur projet de Coliving. Nous avons à cœur de nous entourer de professionnels nécessaires afin de répondre aux besoins patrimoniaux de chaque client. Le Coliving via Atriôm devient un puissant outil pour optimiser votre patrimoine et celui de vos enfants.

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