Le financement d’un projet d’investissement locatif

Avant de réaliser votre investissement locatif, il est nécessaire de bien préparer votre dossier de financement. Il vous est utile pour vous positionner rapidement sur un bien et pour optimiser la rentabilité de votre projet. C’est aussi pourquoi vous devez prendre le temps nécessaire pour bénéficier du meilleur financement. Nous vous accompagnons également dans cette étape pas toujours simple !

Voici les différentes possibilités pour financer son investissement et les critères clés d’un emprunt bancaire. atriom vous donne ses meilleurs conseils pour financer un projet en Coliving.

Pour plus de détails sur l’investissement en Coliving, découvrez notre article Pourquoi investir en Coliving ?

Financement, plusieurs méthodes :

Il existe en effet plusieurs manières de financer son investissement immobilier. La majorité des investisseurs ont recourt à un prêt. Il est également possible que vous ayez la trésorerie nécessaire pour réaliser votre investissement. Grâce à vos fonds propres vous n’aurez pas de mensualités de remboursement, l’intégralité du loyer vous reviendra. C’est le principal voire le seul avantage. De ce fait, vous ne pouvez pas bénéficier de l’effet de levier d’un emprunt, ni d’un flux de trésorerie positif pendant les premières années. L’emprunt, quand il est bien réalisé, permet d’alléger les charges et d’augmenter la rentabilité. Si le projet est plus rentable que le coût de l’emprunt, vous pouvez bénéficier d’un revenu et d’un patrimoine immobilier sans effort de financement important.

Pour vous accompagner dans la construction de votre financement vous pouvez aussi faire appel à un courtier. Il défend et négocie votre dossier de prêt auprès de différentes banques pour trouver le meilleur accord. Ainsi, vous n’avez pas à réaliser vous-même les négociations. Avant de vous lancer avec le premier courtier ou le moins cher que vous ayez trouvé, assurez-vous de lui faire confiance. Les conditions du prêt sont déterminantes pour la rentabilité de votre projet, un prêt mal négocié vous assure un projet moins rentable.

Les emprunts bancaires : Général 

Les conditions des prêts bancaires évoluent selon différents critères. Actuellement, les taux sont au plus bas, notamment, pour les crédits immobiliers. Pour trouver le type de prêt le plus adapté à votre projet, il faut étudier les possibilités que vous proposent les banques. Chaque banque propose des conditions différentes, il ne faut donc pas hésiter à multiplier les demandes.  Grâce aux taux d’intérêt très intéressants des prêts immobiliers, le coût de financement a drastiquement chuté au fils des années. Un prêt pour l’achat de votre résidence principale aura un taux d’intérêt inférieur aux prêts pour un investissement locatif, de 0,1 à 0,2 de moins. Mais ils restent encore très largement en dessous de la moyenne des dernières années.

Ce qui constitue un bon investissement selon les banques

Les banques évaluent le risque de votre investissement pour déduire le risque d’impayé. Elles font bien entendu attention à votre profil avec vos relevés de comptes des derniers mois et dépenses importantes que vous réalisez.

Au niveau de votre investissement :

Il est nécessaire de préparer votre dossier de financement, notamment avec le prévisionnel de votre projet. Il doit présenter votre projet et les éléments clés tels que les travaux, l’aménagement, les meubles. Vous devez bien sûr exposer les loyers prévus et donc la rentabilité globale que vous attendez du projet. Bien que votre projet soit une location meublée, vous devez fournir une attestation locative non meublée à votre banque.

Ces données permettent de déduire des indicateurs clés qui leur permettent de valider ou non le prêt :

• Le solde mensuel de trésorerie  : le restant des loyers après déduction des dépenses mensuelles.
• Le taux de couverture de la mensualité sera une donnée particulièrement importante pour l’acceptation du dossier. Il représente à quel point les loyers vont vous aider à payer les mensualités du prêt. Plus les loyers couvrent les mensualités, plus les banques seront rassurées. 
• Le potentiel de vacance locative est aussi étudié par les banques. Ils analyseront notamment le secteur et son attractivité pour évaluer le risque.

Les emprunts bancaires : quelle durée ?

La durée de votre emprunt est aussi déterminante pour la rentabilité du projet. Plus votre emprunt sera long, plus le montant à rembourser sera étalé dans le temps. Une durée plus longue permet donc de réduire chaque mensualité et de maximiser le taux de couverture et le solde de trésorerie mensuel de votre opération. C’est encore le Haut Conseil à la Stabilité Financière qui fixe les limites. Il est donc possible d’emprunter sur 27 ans dans le neuf ou l’ancien à condition de réaliser des travaux. Pour ce qui est de l’investissement locatif, les banquiers vous pousseront vers une durée de 20 ans. Il est tout de même possible de négocier sur 25 ans ce qui augmentera votre solde de trésorerie.

Ce que vous devez retenir : Plus la durée de votre emprunt sera importante, plus les mensualités pourront être couvertes par vos loyers. Vous pourrez donc soutenir votre investissement grâce à la négociation d’un prêt plus long. 

Les emprunts bancaires : capacité d’endettement ?

Votre investissement sera financé si la banque considère les risques faibles. La mesure des risques passera par votre taux d’endettement. Il désigne la somme maximale des mensualités du prêt par rapport à vos revenus. C’est en janvier 2021 que le HCSF assoupli le taux en passant de 33 à 35%. Ce changement est aussi accompagné d’une plus grande flexibilité avec ce taux. Il est enfaites possible de dépasser ce taux pour acheter une résidence principale par exemple. Il peut être calculé par la division des charges et mensualités du prêt par les revenus. Le plus souvent ils ne prendront pas en compte vos revenus locatifs ou pas totalement. Selon la méthode de calcul votre taux ne sera donc pas le même.

Le taux d’endettement est un indicateur qui permet aux banques d’un peu plus comprendre votre profil et votre façon de gérer votre argent. Il sera possible de le déplacer facilement si les risques sont faibles. Les banques ne doivent cependant pas déplacer 20% de dossiers à plus de 35%, alors faites jouer la concurrence !

Les emprunts bancaires : quel apport ?

Pour contracter un prêt immobilier, il vous faudra prévoir un apport. C’est une obligation dictée par le Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) et donc similaire à toutes les banques. L’apport minimum est de 10% de la totalité de votre investissement. Pour la banque, plus l’apport est grand, plus le risque diminue. Ils vous pousseront donc à augmenter votre apport. Coté investisseur, plus l’apport est grand, moins l’effet de levier est important. Vous pourrez préparer un apport entre 10% et 30%. Cela dépend de votre situation et du risque que le banquier voit en votre profil. C’est notamment grâce à vos épargnes et vos revenus qu’il évaluera le risque.

Ce que vous devez retenir :

Plus votre apport sera faible, plus l’investissement sera intéressant. Vous devez donc soigner les indicateurs qui vous permettront de négocier un apport le plus bas possible.

Décalage d’amortissement

Afin de reconstituer l’apport investi dans votre investissement, il est possible de demander lors des négociations avec la banque un décalage du remboursement des mensualités. Il consiste simplement en un décalage des mensualités qui peut s’effectuer sur 12 ou 24 mois. Vous n’aurez tout simplement pas à rembourser le capital emprunté sur une durée limitée. Il est possible de demander un différé partiel ou bien total. En effet, le différé d’amortissement lors d’un investissement locatif est très intéressant. Il vous permettra notamment de reconstituer partiellement ou entièrement votre apport.

Le plus long sera votre décalage, plus vous pourrez recréer de la trésorerie qui pourra soutenir l’investissement et éventuellement permettre d’en réaliser d’autres.

Le financement d’un projet en Coliving

Le Coliving désigne un habitat partagé et premium qui allie intimité et partage permettant la création de lien social. Ce sont des biens meublés et tous équipés qui permettent une plus grande flexibilité aux locataires. Le Coliving permet de développer des projets rentables notamment dans les zones attractives pour les jeunes actifs.

Pour le financement d’un investissement en Coliving, certaines données doivent être particulièrement étudiées. Les projets en Coliving nécessitent souvent plus de fonds qu’un investissement immobilier locatif plus classique. Ce type de logement permet également d’atteindre une trésorerie positive. Vous devez négocier le minimum d’apport notamment dans ce type d’investissement qui couvrent des mensualités importantes. Les risques de vacance locative sont plus faibles de par la structure du bien partagé et d’autant plus grâce à la localisation attractive des biens.

Pour vous prémunir des possibilités de turnover auprès des banques, nous vous conseillons de réaliser un décalage d’amortissement. Un décalage sur 24 mois permet notamment de créer un matelas de trésorerie rassurant pour les banques. Vous devrez bien sur faire attention à votre taux d’endettement qui ne doit normalement pas dépasser 35%.

À retenir :

Le financement est une des étapes de l’investissement qui pèsera le plus sur la rentabilité de votre projet. C’est pourquoi il ne vous faudra pas faire l’impasse sur le temps nécessaire à sa bonne réalisation. En étudiant toutes vos possibilités vous pourrez notamment accéder à un solde de trésorerie positif.