La vacance locative, comment s’en prémunir ?

Qu’est-ce que la vacance locative ?

La vacance locative désigne une période durant laquelle un bien n’est pas loué. Le plus souvent, elle correspond à la période où il faut retrouver un locataire après un préavis. C’est une carence locative quand un bien ne trouve pas de premier locataire.

La vacance locative, tout comme la carence, dépendra de l’attractivité de l’offre de location. Pour réaliser une offre de location attractive, il faudra que votre bien corresponde aux attentes et besoins de la cible qu’elle vise. Cela comprend la ville et son attractivité, les modalités de location et le prix du loyer, mais aussi les caractéristiques déterminantes pour vos locataires.

Pour une colocation à destination d’étudiants, le prix sera le critère principal de choix. Tandis que pour un Coliving à destination de jeunes actifs, les équipements, la décoration et la localisation seront très importants. Il ne faut donc pas hésiter à se renseigner sur les critères déterminants pour votre cible.

Pour une colocation ou un Coliving, les changements de locataires peuvent être plus importants que pour un studio classique. Ils ont cependant l’avantage de séparer le risque en plusieurs loyers. Pour un investissement plus classique, la vacance locative signifie aucun loyer pour la durée de celle-ci.

C’est un imprévu et une inquiétude pour les investisseurs qui peuvent être diminués en appliquant des stratégies.

Comment diminuer le risque ?

• Cohérence du projet :

Plus votre projet sera cohérent et répondra à un besoin, moins la vacance locative sera un risque important. Il faut pour cela déterminer à quelle cible et à quel besoin répondra votre projet. Avec un projet en Coliving pour jeunes actifs, le besoin de logement rentre dans une période de transition. Comme pour les étudiants, l’activité qui les obligent à s’installer est limitée dans le temps. Une plus grande flexibilité d’entrée sera intéressante pour ces cibles.

• Le loyer

Le montant des loyers est un critère qui pèsera pour tout type de locataire. Il faut veiller à ce que l’offre corresponde au marché et aux biens et services que vous proposez. En plaçant un loyer haut, vous pouvez imaginer une belle rentabilité, mais si vous n’avez aucun locataire, cet espoir de rentabilité s’envole.

• Diffusion de l’annonce

Plus vous diffuserez votre annonce, plus elle sera vue. Mais encore faut-il mettre en avant les atouts de votre projet. Les photos seront déterminantes pour déclencher une visite. Il faudra donc prendre des photos de bonne qualité et dans de bonnes conditions (météorologiques par exemple) . La description, le titre et les éléments que vous pourrez mettre en avant sont aussi très importants. Décrivez le plus possible votre bien et les avantages qu’il présente. Vous pouvez aussi présenter le quartier et les commodités aux alentours.

• Bien être du/des locataire(s)

C’est très simple : moins il y aura de points de frictions avec votre location moins le ou les locataire(s) déciderons de partir. C’est pourquoi les caractéristiques du bien doivent permettre aux occupants de s’y sentir bien. La gestion locative sera aussi très importante. Pensez à soit déléguer la gestion locative à une entreprise compétente soit à rester disponible et à entretenir une bonne relation avec vos locataires.

Anticiper pour maîtriser

Même si vous avez l’une des stratégies les plus réfléchies, la vacance locative reste un risque à prévoir et à anticiper.

Quand vous investissez dans un studio étudiant, vous pouvez être pratiquement sûr qu’il sera vide l’été. Mais pour un autre type de bien, les vacances locatives sont plus difficiles à prévoir notamment dans le temps. Pour ne pas vous faire surprendre, il faudra intégrer ce risque dans votre projection financière. La meilleure façon de se préparer est donc de prévoir des zones creuses avant même de lancer le projet.

Pour maîtriser d’autant plus ce risque, la création d’un matelas de trésorerie avant l’investissement vous permettra de limiter l’impact de la vacance locative. Pour créer ce matelas, vous pourrez par exemple réaliser un décalage d’amortissement.

Ce que vous devez retenir sur la vacance locative :

• Un bien attractif qui répond à une demande présentera moins de risques.
• Un loyer trop élevé ne vous permettra pas une meilleure rentabilité.
• Mieux vaut anticiper le risque avec un matelas de trésorerie.