En tant que spécialiste de la revalorisation de l’immobilier ancien, nous pouvons être amenés à acquérir des biens immobiliers loués, partiellement ou entièrement. En gérant la situation des locataires avec le propriétaire en vue de l’acquisition, nous pouvons valoriser davantage le bien immobilier pour le vendeur, car les biens libres de toute occupation offrent une meilleure valorisation.
En revanche, la vente d’un bien occupé, lorsqu’elle est réalisée à l’attention d’un professionnel, implique de respecter certaines règles juridiques spécifiques. Il est crucial de bien comprendre ces règles pour que la vente se déroule dans les meilleures conditions possibles.
Quels sont les effets de la vente sur les baux en cours ?
Comment organiser au mieux la transaction ?
Quelles sont les bonnes pratiques pour valoriser au mieux un bien ?
Voici les points essentiels à prendre en compte.
Principe fondamental : le cas d’une vente classique
Lorsqu’un bien est vendu occupé, le bail existant est automatiquement transmis au nouvel acquéreur (article 1743 du Code civil).
Cela signifie que :
- Le locataire conserve tous ses droits et reste en place.
- Les conditions du bail (loyer, charges, durée, etc.) demeurent inchangées.
Le congé pour vente : un préavis de 6 mois
Si l’ancien ou le nouveau propriétaire souhaite donner congé au locataire pour vendre librement le bien :
- Il doit respecter un préavis de 6 mois avant la fin du bail (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).
- Ce congé ne peut être donné qu’à l’échéance du bail, et sous conditions strictes.
Cependant, dans le cas où l’acquéreur est un professionnel (une personne morale), il ne jouit pas du même droit de congés pour vente. Il existe une législation spéciale qui protéger le locataire.
Prolongement de la durée du bail : le cas d’une vente à un professionnel
Reconduite automatique du bail pendant 6 ans
Lorsque le bien est acheté par une personne morale, une règle spécifique s’applique au moment du renouvellement ou de la reconduction du bail :
- La durée du bail reconduit sera automatiquement de 6 ans, contre 3 ans pour une personne physique (article 10 de la loi du 6 juillet 1989).
Ainsi, même si le bail initial avait été conclu pour 3 ans, après reconduction avec une personne morale en tant que bailleur, le nouveau bail durera 6 ans.
Restriction au droit à donner congé
La loi protège le locataire en cas de changement de propriétaire et congés pour vente :
- Si la fin du bail intervient moins de 3 ans après l’acquisition, le nouveau bailleur ne pourra pas délivrer congé à l’issue du bail en cours. Il devra attendre la prochaine reconduction (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).
Ainsi, il est impossible pour un professionnel de donner congés pour vente à la suite de son acquisition d’un bien loué. Le professionnel ne pourra pas donné congés même si le bail se termine dans les 3 ans et le bail sera reconduit 6 ans.
Quelle solution pour valoriser au mieux ? Vendre le bien libre de toute occupation
Fort de ce cadre juridique, la solution qui s’impose pour valoriser au mieux le bien est d’organiser le départ du locataire du avant le vente. Cela est possible en anticipant cette problématique et en organisant la vente en fonction.
Pour organiser une vente dans les meilleures conditions :
- Le vendeur doit donner congé au locataire pour vendre, en respectant un préavis d’au moins 6 mois avant la fin du bail (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).
- Ce congé doit être formalisé par lettre recommandée avec accusé de réception ou signification par huissier.
- L’acte authentique de la vente doit être réalisée une fois le logement libéré, après le départ effectif du locataire.
⚠️ Il est donc essentiel d’anticiper le calendrier :
- Identifier la date d’échéance du bail.
- Envoyer le congé dans les délais légaux.
- Planifier la mise en vente en fonction de la libération effective du bien.
En procédant ainsi, nous optimisons la valeur de votre bien immobilier et facilitons la transaction. L’acquéreur final pourra exploiter immédiatement le bien sans contrainte locative.
En tant que professionnel de la revalorisation immobilière dans l’ancien, nous accompagnons le vendeur dans ces démarches et structurons l’acquisition en ce sens afin de valoriser au mieux son bien immobilier.
Autres points à garder en tête
Les conditions du bail sont inchangées, sauf accord avec le locataire
Le bail existant :
- Continue strictement dans les mêmes conditions après la vente.
- Ne peut être modifié unilatéralement ni par l’acquéreur, ni par le locataire.
Toute modification du loyer, des charges ou de la durée nécessite un accord écrit entre les deux parties.
Référence utile : Cass. 3e civ., 18 février 2009, n°07-21.879.
Le droit de préemption du locataire
Dans certains cas, le locataire bénéficie d’un droit de préemption, c’est-à-dire d’une priorité pour acheter le bien :
- Si le bailleur donne congé pour vendre (article 15-II de la loi du 6 juillet 1989). Dans ce cas, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour accepter l’offre (ou quatre mois s’il a recours à un prêt immobilier).
- Ou dans le cadre de la division en lots d’un immeuble en copropriété (article 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975). Dans ce cas, le droit de priorité s’exerce avant même la mise en vente et le propriétaire doit notifier au locataire une offre de vente, précisant les conditions et le prix.
En tant que professionnel, nous validons avec notre notaire que les droits de préemption sont respectés. Le droit de préemption doit être gardé en tête car il peut faire évoluer l’économie de l’opération.
Les baux conclus avant 1989
Une attention particulière doit être portée aux baux signés avant l’entrée en vigueur de la loi du 6 juillet 1989 :
- Baux soumis à la loi de 1948 : Protection extrêmement forte du locataire (loyer plafonné, droit au maintien dans les lieux quasi-illimité).
- Baux de droit commun (Code civil) : Plus de liberté contractuelle mais possible présence de clauses de résiliation automatique en cas de vente (interdites aujourd’hui).
À retenir :
- En cas de vente d’un bien sous bail de 1948, le nouvel acquéreur devra assumer cette situation et ses contraintes spécifiques.
- Pour les baux civils conclus avant 1989, il faudra vérifier s’il existe des clauses problématiques, même si elles seraient aujourd’hui inopposables au locataire.
Le cas particulier des locataires âgés de plus de 70 ans
Lorsque le locataire est âgé de plus de 70 ans au moment de la fin du bail, et que ses ressources sont inférieures à un certain plafond fixé pour l’attribution des logements sociaux (décret n° 2015-931 du 29 juillet 2015), des protections renforcées s’appliquent.
Cette protection vise à éviter que des personnes âgées et fragiles ne soient contraintes de quitter leur logement sans solution de remplacement.
En pratique :
- Le bailleur ne peut pas donner congé au locataire pour vendre ou pour reprise, sauf s’il est en mesure de proposer un relogement adapté aux besoins du locataire (article 15-III de la loi du 6 juillet 1989).
- Cela s’avère la plus part du temps impossible, notamment si le loyer en vigueur est inférieur aux loyers de marché.
⚠️ À noter : Cette règle s’applique aussi bien pour une vente libre que pour une vente occupée si un congé est délivré.
Conclusion
L’acquisition d’un bien loué par une personne morale est une opération encadrée par la loi, protégeant principalement les locataires.
Pour sécuriser la transaction et éviter les mauvaises surprises, il est essentiel :
- D’analyser soigneusement le bail existant.
- D’anticiper les échéances.
- D’organiser l’acquisition en toute connaissance des restrictions applicables aux congés et renouvellements.
En tant que professionnel, nous anticipons ces problématiques afin d’organiser la vente de votre bien en toute serrénité. Nous achetons votre bien immobilier en respectant le cadre juridique en vigueur afin de valoriser au mieux votre bien tout en respectant les droits de vos locataires en place.
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